보존등기는 됐는데 사용승인은 아직… 건축주 명의변경을 다시 청구할 수 있을까

상황

전주에서 5층 상가를 짓던 중개사 김 대표는 골조와 외벽이 올라간 상태에서 건축주 최 씨가 매수인 이 씨에게 건물을 넘기기로 한 계약을 중개했습니다. 이 씨는 계약금과 중도금만 지급한 뒤 건축주 명의변경을 마쳤지만, 잔금 1억 3천만 원은 지급하지 않았고 이 씨의 채권자가 가압류를 신청하면서 건물에는 소유권보존등기까지 이뤄졌습니다. 가압류는 나중에 풀렸지만 사용승인은 받지 못했고, 최 씨는 계약을 해제해 등기를 말소하고 건축주 명의도 되돌리고 싶어 합니다.

쟁점

사용승인 전 건물에 보존등기가 된 경우에도 잔금 미지급을 이유로 계약을 해제하고 등기 말소와 건축주 명의변경을 함께 청구할 수 있을까요?

판례·법령 근거

건축허가상 건축주로 적혀 있다는 사실만으로 그 사람이 건물의 소유자가 되는 것은 아닙니다. 건축허가는 일정한 건축행위를 허용하는 행정처분이고, 건축허가서도 건물의 실체적 권리관계를 공시하거나 소유권을 추정해 주는 자료가 아니기 때문입니다.

다만 건축주 명의변경을 청구할 수 있는지는 건물의 상태에 따라 달라집니다. 공사가 끝나고 사용승인 등 필요한 절차까지 마친 뒤 보존등기가 된 건물이라면, 이미 건축을 마친 만큼 건축주 명의를 바꿀 실익이 없을 수 있습니다. 반면 건물은 독립된 부동산으로 볼 정도로 지어졌더라도 사용승인 등 건축법상 절차가 남아 있다면, 정당한 원시취득자는 명의를 바꿔 남은 절차를 진행할 수 있으므로 명의변경 청구의 소의 이익이 인정될 수 있습니다.

따라서 최 씨는 잔금 지급을 위해 이 씨에게 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그래도 지급하지 않으면 계약을 해제한 뒤 소유권보존등기 말소와 건축허가상 건축주 명의변경을 함께 청구하는 방안을 검토할 수 있습니다. 보존등기가 있다는 사실만으로 건축주 명의변경 청구의 실익이 사라지는 것은 아닙니다.

참고: 대법원 2009. 3. 12. 선고 2006다28454 판결; 대법원 2007. 12. 27. 선고 2006다60229 판결; 대법원 2009. 2. 12. 선고 2008다72844 판결

중개 실무 확인

• 계약서에서 잔금 지급기일과 미지급 시 최고·해제 절차를 확인합니다.
• 건물의 공정률뿐 아니라 사용승인 등 남은 건축법상 절차가 무엇인지 확인합니다.
• 건축주 명의와 소유권보존등기 명의, 가압류 등 권리제한의 현재 상태를 각각 확인합니다.