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대전 서구의 한 아파트에 집주인 최 씨가 은행의 선순위 근저당권을 설정한 뒤, 박 씨가 보증금 1억 원에 입주해 전입신고를 마쳤습니다. 이후 최 씨는 다른 금융사에서 돈을 빌리며 후순위 근저당권을 설정했고, 그 금융사의 경매 신청으로 윤 씨가 아파트를 낙찰받았습니다. 경매가 끝난 뒤 선순위 근저당권도 말소되자, 박 씨는 임대차계약서와 전입신고 서류를 들고 윤 씨에게 임차권을 주장했습니다.
선순위 근저당권보다 나중에 대항력을 갖춘 임차인은 후순위 근저당권 경매의 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 있을까요?
임차인이 후순위 근저당권자에게는 대항할 수 있더라도, 임차권의 대항력이 이미 설정된 선순위 근저당권보다 늦게 생겼다면 그 선순위 근저당권이 경매로 소멸할 때 임차권도 함께 소멸할 수 있습니다. 이때 낙찰자는 주택임대차보호법 제3조의 ‘임차주택의 양수인’에 해당하지 않으므로, 임차인은 낙찰자에게 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다는 취지입니다.
선순위 근저당권보다 늦게 대항력을 갖췄다면, 후순위 근저당권 경매라도 낙찰자에게 임차권을 주장하지 못할 수 있습니다. 이는 낙찰자에 대한 임차권 주장에 관한 판단이며, 임대인에 대한 보증금 반환 청구 등 다른 권리까지 없어지는 것으로 단정해서는 안 됩니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조, 대법원 1990.01.23. 자 89다카33043 결정
