불러오는 중
임대인 이도현 씨는 대전 유성구에 단독주택을 짓던 중 대지에 근저당권을 설정했고, 공사가 끝난 뒤 임차인 한서연 씨가 입주해 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 이후 대출금이 연체되자 채권자인 은행은 대지와 주택을 함께 경매에 넘길지, 대지만 경매에 넘길지 검토하고 있습니다. 서연 씨는 집 앞에 붙은 경매 안내문을 보고 보증금과 거주지를 모두 잃게 되는 것은 아닌지 걱정합니다.
근저당권 설정 당시 주택 공사가 어느 정도 진행됐는지에 따라 임차인의 보증금과 거주 권리는 달라질까요?
민법 제365조에 따라 대지의 저당권자는 일정한 경우 그 위에 세워진 건물까지 함께 경매해 달라고 신청할 수 있습니다. 다만 근저당권을 설정할 때 이미 건물이 존재할 것이 예상됐고, 건축이 사회·경제적으로 건물을 유지할 만한 단계까지 진행됐다면 이 규정을 적용하지 않을 수 있습니다. 따라서 먼저 확인할 것은 근저당권 설정 당시의 공사 진척도입니다.
대지와 주택이 함께 경매되면, 대지에만 근저당권이 설정된 채권자는 원칙적으로 주택 매각대금에 우선권이 없습니다. 원문 사례의 전제처럼 다른 우선권자가 없다면 임차인은 주택 매각대금에서 우선 배당을 받을 수 있고, 배당받지 못한 보증금이 남으면 경매 매수인에게 대항력을 주장해 보증금을 돌려받을 때까지 거주할 수 있습니다.
반대로 대지만 따로 경매돼 토지와 건물 소유자가 달라지면, 건물에 법정지상권이 성립하는지가 중요합니다. 저당권 설정 당시 건물이 없었고 그 뒤에 건축된 경우에는 법정지상권이 인정되지 않을 수 있습니다. 그러나 당시 건축이 진행 중이었고 건물의 종류와 규모를 외형상 예상할 정도로 공사가 이뤄졌다면, 완성 전이라도 법정지상권이 인정될 수 있습니다. 이 경우 건물 철거 위험이 줄어 임차인의 주택임차권 보호에도 영향을 줍니다.
결국 근저당권 설정 시점의 공사 상태와 경매 방식부터 확인해야 합니다.
참고: 민법 제365조, 민법 제366조, 대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2856 판결, 대법원 1995. 12. 11.자 95마1262 결정, 대법원 1992. 6. 12. 선고 92다7221 판결, (판례 인용 제외 — 원문에 없음), (판례 인용 제외 — 원문에 없음)
