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대전 유성구의 한 아파트 매매에서 임대인 한미라 씨와 매수인 정우진 씨는 잔금 8천만 원을 치르기로 했습니다. 잔금일, 정 씨가 자금 사정으로 지급을 미루자 중개사 김도윤 씨는 거래를 마무리하려고 아파트 현관 앞에서 잔금채무를 보증하는 확인서에 서명했습니다. 이후 정 씨가 잔금을 내지 못하자 한 씨는 김 씨에게 보증 이행을 요구했고, 김 씨는 10년의 민사 소멸시효와 연 5%의 법정이율이 적용된다고 주장했습니다.
중개사가 거래를 성사시키려고 매수인의 잔금을 보증했다면, 일반 민사채무로 보아 10년·연 5%가 적용될까요?
대법원은 부동산 중개업무가 상법상 기본적 상행위에 해당한다고 보았습니다. 따라서 실제로 중개업을 하는 사람이 중개를 성사시키거나 중개에 따른 책임을 위해 매수인의 잔금채무를 보증했다면, 그 보증도 영업을 위해 한 상행위로 추정됩니다. 이 추정을 뒤집을 증거가 없다면 일반 민사채무가 아니라 상사채무로 취급될 수 있습니다.
이 경우 매도인은 중개사에게 상사채권의 5년 소멸시효와 연 6%의 상사 법정이율을 주장할 수 있습니다. 결국 보증서가 작성된 경위와 중개업무와의 관련성이 핵심입니다. 중개업무를 위해 한 잔금 보증이라면, 민사상 10년·연 5%가 당연히 적용되는 것은 아닙니다.
참고: (판례 인용 제외 — 원문에 없음), 상법 제46조 제11호, 상법 제64조, 상법 제54조
