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광주에서 신혼집을 알아보던 박 씨는 중개사 김 대표의 소개로 ‘해오름주택조합’ 가입 계약을 맺고 계약금과 분담금으로 4,200만 원을 냈습니다. 김 대표는 분양 홍보물을 보여주며 가입을 권했지만, 사업 주체의 자금 사정이나 실제 사업 진행 능력은 확인하지 않았습니다. 몇 달 뒤 현장은 공터로 남았고, 박 씨는 조합이 약속한 주택을 지을 능력도 없이 돈을 모았다는 사실을 알게 됐습니다.
조합이 분양 사기를 벌였다면, 이를 알선한 중개사에게도 손해배상을 청구할 수 있을까요?
부동산 중개사는 일반 의뢰인보다 거래에 관한 전문 지식과 경험을 갖고 있고, 큰돈이 오가는 거래를 알선하는 만큼 필요한 사항을 확인할 주의의무가 있습니다. 특히 조합주택 가입을 알선할 때에는 사업 주체가 실제로 주택을 건설·분양할 능력과 신용이 있는지 살펴야 합니다. 판례는 사업 주체의 사기 행각에 편승해 이런 확인 없이 가입과 금전 지급을 알선했다면 중개사의 과실이 인정될 수 있고, 그에 따른 손해배상 책임도 물을 수 있다고 보았습니다.
현행 공인중개사법도 중개행위에서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생시킨 경우 개업공인중개사의 배상책임을 정하고 있습니다. 다만 책임 인정 여부와 배상 범위는 중개사의 확인 소홀, 손해 발생 및 그 사이의 인과관계 등 구체적인 사정에 따라 판단됩니다.
중개사가 사업 주체의 능력과 신용을 확인하지 않은 채 가입과 대금 지급을 알선했다면 손해배상 책임이 문제될 수 있습니다.
참고: 부산지방법원 1991. 9. 3. 선고 91가합3164 판결; 구 공인중개사법 제19조 제1항; 공인중개사법 제30조 제1항
