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청주 복대동의 아파트를 담보로 강태오에게 돈을 빌려준 이서진은 근저당권을 설정하고 경매를 신청했습니다. 그런데 근저당권 설정 직전, 강태오와 문하린이 보증금 1억 1천만 원의 임대차계약을 맺었다며 문하린이 배당을 요구했습니다. 문하린은 해당 아파트에 전입신고를 했지만 실제 거주지는 가족이 사는 세종의 다른 집으로 의심됐고, 보증금 지급 내역도 뚜렷하지 않았습니다. 현장을 확인한 중개사 윤지혜는 공실 정황과 관련 자료를 이서진에게 보존해 두라고 조언했습니다.
이서진은 문하린의 임대차가 가장임차에 불과하다고 보고 배당을 막을 수 있을까요?
임차인이 실제로 살지 않았거나 보증금을 지급하지 않았다는 의심만으로 배당에서 곧바로 제외되는 것은 아닙니다. 다만 근저당권 설정 직전에 계약이 체결된 경위, 보증금 지급 방식, 실제 거주 여부 등을 살펴 임대차가 허위이거나 배당을 받기 위해 임차인인 것처럼 꾸민 경우라고 입증하면 배당에 이의를 제기할 수 있습니다. 대법원은 이와 같은 사정들을 종합해 가장임차인일 가능성을 판단한 사례가 있습니다.
절차상 이의는 배당기일에 출석해 말로 직접 진술해야 합니다. 미리 서면을 냈더라도 기일에 출석해 진술하지 않으면 이의가 인정되지 않을 수 있습니다. 기일에 구두로 이의한 뒤에는 배당기일부터 1주 이내에 배당이의의 소를 제기했다는 증명서류를 집행법원에 내야 합니다. 이를 놓치면 기일에서 한 이의가 취하된 것으로 간주될 수 있습니다.
의심을 제기하는 데서 그치지 말고, 기일의 구두 이의와 1주 내 후속 절차까지 챙겨야 합니다.
참고: 민사집행법 제151조 제1항, 제3항 · 민사집행법 제154조 제3항 · 대법원 1981. 1. 27. 선고 79다1846판결 · 대법원 2000. 4. 21. 선고 99다69624 판결
