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성남시 가상의 오피스텔 8층에 사는 임차인 서윤 씨는 어느 날 거실 천장에서 물이 떨어져 도배와 조명 수리비로 약 180만 원이 들 수 있다는 안내를 받았습니다. 누수는 9층 베란다 쪽에서 시작된 듯했지만, 윗집 임차인 민재 씨는 건물 방수 문제라며 관리인을 불렀고 관리인 태호 씨는 윗집에서만 드나드는 베란다라며 맞섰습니다. 윗집 소유자 지은 씨도 연락을 받았지만, 베란다가 누구의 관리 영역인지부터 의견이 엇갈렸습니다.
누수 원인이 아직 불분명한데, 서윤 씨는 윗집 소유자와 관리단 중 누구에게 손해배상을 청구해야 할까요?
누수 원인이 공용부분의 하자라면 관리단에, 전유부분의 하자라면 원칙적으로 윗집 소유자에게 손해배상을 청구하는 방향으로 살펴볼 수 있습니다. 다만 베란다를 언제나 전유부분 또는 공용부분이라고 단정할 수는 없습니다. 하급심에서도 베란다를 전유부분으로 본 판단과 공용부분으로 본 판단이 모두 있어, 명칭만으로 결론을 내리기 어렵습니다.
대법원은 전유부분인지 공용부분인지 구분할 때 구분소유가 성립한 당시의 건물 구조와 객관적인 용도를 기준으로 보아야 한다고 판단했습니다. 이후 베란다를 어떻게 고쳐 쓰거나 이용했는지는 그 구분을 바꾸는 결정적 기준이 되지 않습니다. 따라서 해당 베란다에 윗집을 통해서만 접근할 수 있는지, 구조상 윗집만을 위해 마련된 공간인지 등을 함께 살펴야 합니다.
누수 책임은 ‘베란다’라는 이름이 아니라, 누수 원인과 건물의 구조·객관적 용도에 따라 가려집니다.
참고: 서울행정법원 2014. 10. 17. 선고 2014구합7435 판결; 수원지방법원 2010. 5. 27. 선고 2009구합3355 판결 등; 대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다95949 판결; 대법원 2007. 7. 12. 선고 2006다56565 판결
