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박하늘 씨는 원주 외곽의 대지 210㎡를 2억 4천만 원에 사들여 셀프 빨래방을 열 계획이었습니다. 중개사 김 대표는 땅을 소개하면서도 관련 법령상 이용 제한을 서면으로 안내하지 않았고, 계약 뒤 시청에서 확인한 하늘 씨는 해당 제한 때문에 계획한 시설을 운영할 수 없다는 사실을 알게 됐습니다. 김 대표가 책임을 부인하자 하늘 씨는 공제사업자에게 공제금을 청구했지만, 공제사업자는 중개업자의 불법행위로 생긴 사고는 보장하지 않는다는 약관을 내세웠습니다.
중개사가 이용 제한을 설명하지 않아 손해가 생겼다면, 매수인은 중개사와 공제사업자 중 누구에게 책임을 물을 수 있을까요?
중개사는 의뢰받은 업무를 주의 깊게 처리해야 할 뿐 아니라, 중개대상물의 권리관계와 법령상 거래·이용 제한을 확인해 매수인에게 서면으로 제시하고 정확히 설명해야 합니다. 여기에는 그 부동산의 권리자가 누구인지에 관한 사항도 포함됩니다.
또한 중개 과정의 사고로 생긴 손해를 보상하기로 한 공제계약에서, 중개업자의 불법행위로 발생한 사고를 일률적으로 보상 대상에서 제외하는 약관은 무효라고 본 판결이 있습니다. 따라서 중개사의 설명의무 위반으로 손해가 발생했다면 중개사에게 책임을 물을 수 있고, 공제사업자도 그런 약관만을 이유로 공제금 지급 책임을 피할 수 없습니다. 다만 실제 공제금은 인정되는 손해와 공제계약의 범위에 따라 판단됩니다.
이용 제한을 설명하지 않은 중개사의 책임과 공제사업자의 지급 책임은 함께 따져볼 수 있습니다.
참고: 인천지방법원 2004. 6. 24. 선고 2003가합12577 판결, 민법 제681조, 공인중개사법 제17조, 약관의규제에관한법률 제6조 제1항, 제2항
