불러오는 중
대전에서 상가와 주택을 중개하는 김 대표가 거래를 마친 뒤, 임대인 한 씨에게 2,000만 원을 빌려준 오 씨의 연락을 받았습니다. 한 씨는 사실상 유일한 재산인 주택을 매수인 정 씨에게 팔면서 은행 근저당채무를 넘겼고, 정 씨는 소유권을 넘겨받은 뒤 은행에 남은 채무를 갚아 근저당권을 말소했습니다. 한 씨에게서 대여금을 돌려받지 못한 오 씨는 정 씨도 매매 당시 자신의 채권이 있다는 사실과 한 씨의 재산 처분 사정을 알고 있었다며 구제 방법을 물었습니다.
매수인이 근저당채무를 갚고 근저당권까지 말소했다면, 채권자는 매매계약을 취소하고 부동산 전부를 돌려받을 수 있을까요?
채무자가 채권자를 해칠 것을 알면서 재산을 처분했다면 채권자는 그 법률행위의 취소와 원상회복을 청구할 수 있습니다. 다만 매수인도 채권자를 해친다는 점을 알고 있었는지가 중요합니다. 정 씨가 그 사정을 알고 있었다면 오 씨는 정 씨를 상대로 채권자취소를 청구할 수 있습니다.
그렇다고 주택 전체를 돌려달라고 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 근저당권이 설정된 부동산은 부동산가액에서 담보된 채무액을 뺀 나머지 부분만 일반채권자의 공동담보였다고 봅니다. 따라서 근저당권이 말소됐더라도 원칙적으로 그 공동담보에 해당하는 범위에서 매매를 취소하고 가액배상을 구해야 합니다. 근저당권의 채권최고액이 아니라 실제 피담보채무액 등을 기준으로 회복 범위를 따져야 합니다.
가액배상액은 특별한 사정이 없으면 소송의 사실심 변론이 끝날 때의 부동산가액을 기준으로 산정합니다. 취소채권자는 배상금을 자신에게 지급하라고 청구할 수 있지만, 그 돈이 법률상 다른 채권자보다 먼저 변제받을 권리를 뜻하는 것은 아닙니다. 회복된 재산은 원칙적으로 모든 채권자의 공동담보가 됩니다. 따라서 이 사안에서는 부동산 전부의 반환보다, 근저당채무를 공제한 공동담보 범위의 일부 취소와 가액배상이 핵심입니다.
참고: 민법 제406조 제1항; 민법 제407조; 대법원 2010. 7. 22. 선고 2009다60466 판결; 대법원 2009. 6. 11. 선고 2007다4004 판결; 대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다41589 판결; 대법원 2007. 7. 12. 선고 2005다65197 판결; 대법원 2007. 5. 31. 선고 2006다18242 판결; 대법원 2010. 2. 25. 선고 2007다28819, 28826 판결; 대법원 2009. 1. 15. 선고 2007다61618 판결; 대법원 2008. 11. 13. 선고 2006다1442 판결
