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부산의 가상 임대아파트에 입주한 임차인 한소라는 임대인 해온주택과 보증금 1억 8천만 원에 계약하고, 집을 인도받은 뒤 전입신고도 마쳤습니다. 몇 달 후 해온주택은 자금 조달을 위해 아파트를 다온보증에 담보신탁하고 소유권이전등기를 했고, 계약 만료일이 다가오자 보증금을 돌려줄 형편이 어렵다는 소식이 들렸습니다. 만료일, 이삿짐이 놓인 현관에서 한소라는 신탁등기 서류를 든 채 다온보증 담당자에게 보증금 반환을 요구했습니다.
담보신탁으로 소유권을 넘겨받은 수탁회사에도 임차보증금을 청구할 수 있을까요?
주택을 인도받고 전입신고를 마친 임차인은 그 다음 날부터 제3자에게도 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다. 또 주택을 양수하거나 임대할 권리를 넘겨받은 사람은 임대인의 지위를 승계할 수 있습니다.
부동산을 신탁하면 소유권은 수탁자에게 이전되고, 수탁자는 신탁 목적과 계약의 범위 안에서 신탁재산을 관리합니다. 판례는 담보 목적으로 주택을 신탁한 경우에도 수탁자가 임대인의 지위를 승계한다고 보았습니다. 따라서 한소라가 대항요건을 갖춘 뒤 담보신탁과 소유권이전등기가 이루어진 사정이라면, 임대차가 끝났을 때 수탁회사에 보증금 반환을 청구할 수 있다고 볼 여지가 있습니다.
담보신탁이라는 이유만으로 임차보증금 반환 책임이 사라지는 것은 아닙니다.
참고: 대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결; 「주택임대차보호법」 제3조 제1항·제3항; 「신탁법」 제1조 제2항
