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대전의 오래된 상가 건물을 소유한 임대인 강민수 씨는 대출금 만기일이 오기 전, 채권자의 근저당권 실행으로 건물과 대지가 경매에 넘어갔습니다. 매수인 윤서진 씨는 매각대금을 모두 내고 소유권이전등기까지 마쳤지만, 강 씨는 만기가 남아 있었으니 경매가 무효라며 건물 인도를 거부했습니다. 윤 씨와 함께 현장을 찾은 중개사 한지우 대표는 경매 신청 시점만으로 소유권 취득이 뒤집히는지 확인하게 됐습니다.
담보 채권의 변제기가 오기 전에 시작된 경매라도, 매각대금이 납부되면 매수인이 소유권을 취득할까요?
저당권자는 담보된 채권의 변제를 받기 위해 저당물 경매를 청구할 수 있습니다. 다만 판례는 특별한 사정이 없다면 채권의 변제기가 오기 전에는 저당권 실행을 위한 경매를 신청할 수 없다고 봅니다.
그렇다고 변제기 전에 경매를 신청했다는 이유만으로 경매신청이나 경매개시결정이 곧바로 무효가 되는 것은 아닙니다. 채무자나 소유자는 경매개시결정에 대한 이의신청 등으로 절차의 진행을 막아야 합니다. 그러한 조치 없이 경매가 계속되어 매각대금까지 납부됐다면, 매수인은 경락부동산의 소유권을 유효하게 취득하고 담보권은 소멸합니다. 따라서 이 사례에서 강 씨가 경매 진행을 저지하지 못한 채 윤 씨가 소유권을 취득했다면, 강 씨는 건물을 인도해야 할 수 있습니다.
변제기 전 경매 신청이 있었다는 사정만으로, 완료된 경매와 매수인의 소유권 취득이 당연히 무효가 되는 것은 아닙니다.
참고: 민법 제363조 제1항; 대법원 1968. 4. 14.자 68마301 결정; 대법원 2002. 1. 25. 선고 2000다26388 판결; 대법원 2015. 12. 24. 선고 2015다200531 판결
