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경기 남부의 한 다세대주택에서 임차인 한서윤 씨는 임대인 정태호 씨와 계약할 때, 보증금이 당시 적용되는 소액임차인 기준 안에 들었습니다. 재계약 때 보증금이 크게 올라 기준을 넘었고, 계약 만료 뒤에도 돈을 돌려받지 못한 사이 집에 강제경매가 진행돼 배당기일까지 잡혔습니다. 계약을 중개했던 김수진 대표에게 한 씨는 “처음 계약할 때는 기준 안이었는데, 그 보호를 받을 수 없나요?”라고 물었습니다.
처음엔 소액임차인 기준 안이었던 보증금이 재계약 때 기준을 넘었다면, 경매 배당에서 최우선변제를 받을 수 있을까요?
판례는 임대차보증금이 계약 기간 중 바뀌었다면, 소액임차인 해당 여부는 원칙적으로 배당 시점의 보증금을 기준으로 판단한다고 봅니다. 따라서 처음 계약할 때는 기준 이하였더라도 갱신하면서 증액돼 기준을 넘었다면 소액임차인으로 보호받기 어렵습니다. 반대로 처음에는 기준을 넘었더라도 나중에 감액돼 기준 이하가 된 경우에는 소액임차인에 해당할 수 있습니다.
이 사례처럼 배당 시점에 보증금이 해당 기준을 초과했다면 소액임차인에게 인정되는 최우선변제를 받을 수 없습니다. 계약 당시의 금액만이 아니라 배당 시점의 보증금 변동 내역을 확인해야 합니다.
참고: 대구지방법원 2004. 3. 31. 선고 2003가단134010 판결
