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부산 연산동의 다세대주택에 사는 임차인 박 씨는 임대인 최 씨에게 맡긴 보증금 1억 2천만 원 반환채권을 채권자 이 씨가 가압류했다는 법원 결정을 받았습니다. 얼마 뒤 최 씨는 집을 정 씨에게 팔았고, 정 씨는 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 씨는 가압류가 집주인 최 씨에게만 걸린 것인지, 새 집주인 정 씨에게도 효력이 있는지 확인하려 합니다.
임대차보증금 반환채권이 가압류된 뒤 집주인이 바뀌면, 가압류의 효력은 새 집주인에게도 이어질까요?
대항요건을 갖춘 임대차의 주택이 양도되면, 법률에 따라 새 소유자가 임대인의 지위와 임대차에 따른 권리·의무를 승계합니다. 보증금 반환채무도 새 소유자가 인수하므로, 종전 소유자는 임대차관계에서 벗어나 그 채무를 부담하지 않게 됩니다.
보증금 반환채무를 지급하지 말라는 가압류의 제3채무자 지위도 임대인의 지위와 떼어 볼 수 없습니다. 따라서 주택이 양도되면 가압류의 제3채무자 지위 역시 새 소유자에게 이전되고, 가압류채권자는 종전 소유자가 아니라 새 소유자에게 가압류의 효력을 주장하게 됩니다. 새 소유자가 그 지위를 승계하지 않는다고 보면, 가압류채권자가 주택 매각대금에서 보증금을 우선변제받을 기회를 잃을 수 있다는 점도 고려됩니다.
집주인이 바뀌어도 가압류가 사라지는 것은 아니며, 그 효력은 새 임대인에게 이어집니다.
참고: 구 주택임대차보호법 제3조 제3항(현행 주택임대차보호법 제3조 제4항); 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결[추심금]
