불러오는 중
고양시의 최 씨는 자신이 소유한 땅에 작은 빵집 건물을 지어 운영하다가, 땅에 해솔신협의 근저당권을 설정했습니다. 근저당권 설정 뒤 최 씨는 건물만 김 씨에게 팔았고, 이후 땅이 경매에 넘어가 윤 씨가 낙찰받았습니다. 김 씨는 빵집을 계속 운영할 수 있을지, 윤 씨에게 땅을 사용할 권리를 주장할 수 있을지 걱정입니다.
땅에 근저당권이 설정된 뒤 건물만 넘겨받은 김 씨도 토지 낙찰자에게 법정지상권을 주장할 수 있을까요?
민법은 저당권 실행으로 땅과 그 위의 건물이 서로 다른 사람 소유가 되면, 건물 소유자가 땅을 사용할 수 있도록 법정지상권이 성립할 수 있게 정하고 있습니다. 땅에 근저당권을 설정할 당시 땅과 건물이 같은 사람 소유였고 건물도 이미 존재했다면, 이후 땅이 경매로 팔리기 전에 건물만 제3자에게 양도된 경우에도 건물 양수인은 법정지상권을 취득할 수 있다는 것이 대법원의 판단입니다. 건물이 철거되는 사회·경제적 손실을 막고, 근저당권자도 설정 당시 건물이 있는 상태를 알고 담보를 취득했으므로 그 부담을 예상할 수 있다는 취지입니다. 지료는 당사자의 청구가 있으면 법원이 정합니다.
이 사례처럼 설정 당시 땅과 건물이 같은 소유자에게 속했고 건물이 이미 있었다면, 건물 양수인도 토지 낙찰자에게 법정지상권을 주장할 수 있습니다.
참고: 민법 제366조; 대법원 1999. 11. 23. 선고 99다52602 판결
