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대전 유성구의 상가주택을 운영하던 윤서진 씨는 박재호 씨에게 8천만 원을 빌리며 건물에 근저당권을 설정했습니다. 피담보채무가 확정되기 전, 사업을 넘겨받은 이도윤 씨가 박 씨의 동의를 받아 대출계약상 지위를 적법하게 인수하고 근저당권도 함께 인수했습니다. 권리관계를 정리하던 중개사 임하늘 대표는 박 씨에게서 윤 씨에게 빌려준 돈도 계속 담보되는지 질문을 받았습니다.
계약인수로 채무자가 바뀌면, 종전 채무자의 빚도 인수한 근저당권으로 담보될까요?
대법원은 근저당권은 보통의 저당권과 달리, 피담보채무가 확정되기 전이라면 담보할 채무의 범위나 채무자를 바꿀 수 있다고 봅니다. 다만 변경이 이뤄지면 근저당권이 담보하는 대상도 변경된 범위와 채무자에 맞춰집니다. 따라서 이 사례처럼 채무자가 적법하게 바뀐 뒤에는 종전 채무자 윤 씨에 대한 채권은 해당 근저당권의 담보 범위에서 제외되고, 변경 후 채무자에 대한 채권이 담보 대상이 됩니다.
계약인수 전의 빚이 새 채무자에게 넘어간 근저당권에 자동으로 남는 것은 아닙니다.
참고: 대법원 1993. 3. 12. 선고 92다48567 판결
