경매 때 완성된 공사장, 법정지상권도 생길까

상황

청주 외곽의 땅주인 최은서는 작은 정비공장을 짓기 시작했고, 공사 도중 토지를 담보로 대출을 받았습니다. 당시 건물은 아직 독립된 건물로 보기 어려웠지만 공장 규모와 형태가 드러날 만큼 기초와 기둥 공사가 진행돼 있었습니다. 토지 경매가 진행되는 동안 공사가 이어졌고, 낙찰자 김도윤이 대금을 완납했을 때는 기둥과 지붕, 주벽까지 갖춰진 상태였습니다.

쟁점

건물이 저당권 설정 당시 아직 완성되지 않았어도, 김 씨에게 법정지상권이 생길 수 있을까요?

판례·법령 근거

민법 제366조에 따른 법정지상권은 저당권 설정 당시 건물이 이미 독립된 부동산일 필요까지는 없습니다. 다만 그때 건축이 건물의 규모와 종류를 밖에서 예상할 수 있을 정도로 진행돼 있어야 하고, 경매 매수인이 대금을 모두 낼 때까지 기둥·지붕·주벽을 갖춰 독립된 건물의 요건을 갖추어야 합니다. 따라서 공사가 이 조건을 충족했다면 법정지상권이 성립할 수 있지만, 공사가 언제 어느 정도 진행됐는지 확인이 중요합니다.

저당권 설정 때의 공사 진척도와 대금 완납 때의 건물 상태를 각각 살펴야 합니다.

참고: 민법 제366조, 대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다29043 판결

중개 실무 확인

• 저당권 설정일을 확인하고, 그 무렵 공사 사진·공사일지 등으로 공사 진척도를 살핍니다.
• 당시 드러난 건물의 규모와 용도를 확인할 수 있는 설계도면이나 인허가 자료를 확인합니다.
• 경매 매수인의 대금 완납 시점에 기둥·지붕·주벽이 갖춰졌는지와 토지·건물의 소유관계를 확인합니다.