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대전에서 베이커리를 운영하는 이서윤 씨는 최민호 씨에게 나란히 붙은 상가 점포 세 곳을 빌렸습니다. 계약서는 점포마다 따로 썼지만, 내부를 연결해 하나의 매장으로 운영했고 영업도 하나로 했습니다. 건물이 경매에 넘어가자 이 씨는 각 계약서의 보증금을 따로 보아 최우선변제를 받을 수 있다고 생각했습니다.
계약서를 점포별로 작성했다면 최우선변제권도 점포마다 따로 판단할까요?
점포마다 계약서가 따로 있다는 사정만으로 임대차관계도 각각 별개라고 단정할 수는 없습니다. 같은 임대인에게 빌린 여러 점포를 한 사업장으로 사용하고 하나의 영업을 하는 등, 실질적으로 하나의 임대차관계로 볼 수 있다면 각 점포의 환산보증금을 합산해 최우선변제를 받을 임차인의 범위에 해당하는지 판단합니다. 따라서 이 씨의 경우에도 점포별 보증금이 아니라 세 점포 전체의 환산보증금 합계가 기준이 됩니다.
계약서가 여러 장이어도, 임대차가 하나라면 환산보증금은 합산해 판단합니다.
참고: 대법원 2015.10.29, 선고, 2013다27152, 판결; 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항; 상가건물 임대차보호법 제14조
