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2016년 대전의 오래된 상가 1층에 빵집을 연 임차인 박 씨는 보증금 4,000만 원을 내고, 오븐과 내부 공사에 3,800만 원을 들였습니다. 입점한 뒤 사업자등록도 마쳤지만, 임대인 최 씨는 계약 만료를 앞두고 건물 전체를 철거해 새로 짓겠다며 점포를 비워 달라고 했습니다. 박 씨는 계약기간이 1년이더라도 갱신을 요구하면 계속 영업할 수 있다고 생각해 난감해졌습니다.
임차인이 계약갱신을 요구하면, 임대인은 재건축을 이유로 점포를 비워 달라고 할 수 있을까요?
상가건물을 인도받아 사업자등록을 신청한 임차인은 그 다음 날부터 제3자에게 임차권의 효력을 주장할 수 있습니다. 또 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면, 법에서 정한 예외 사유가 없는 한 임대인은 이를 거절하기 어렵습니다. 당시 적용되는 법률 기준으로는 최초 임대차기간을 포함해 전체 기간이 5년을 넘지 않는 범위에서 갱신을 요구할 수 있었습니다.
다만 임대인이 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우는 갱신 거절 사유가 될 수 있습니다. 따라서 재건축을 하겠다는 말만으로 언제나 거절이 정당해지는 것은 아니며, 실제로 법에서 정한 사유에 해당하는지가 중요합니다. 박 씨의 경우에도 그 요건이 인정된다면 계약 만료 때 점포를 비워야 할 수 있습니다. 갱신요구권이 있어도 법정 재건축 사유가 인정되면 계약이 끝날 수 있습니다.
참고: 「상가건물임대차보호법」 제3조 제1항, 같은 법 제10조
