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대전 유성구의 가상 아파트 ‘솔빛마을’에서 여러 구분소유자가 외벽 누수와 지하주차장 균열을 발견해, 입주자대표회의 회장 서윤에게 하자 관련 권리를 양도했습니다. 서윤은 시공사 다온건설을 상대로 손해배상을 청구하고 보증사 새길보증에도 하자보수보증금을 청구했지만, 다온건설은 자신이 받을 미지급 공사대금과 손해배상채권을 상계했다고 맞섰습니다. 실제로 보수비를 지급받은 것은 아닌데 보증금까지 줄어드는지, 서윤은 단지 관리동 앞에서 청구 서류를 들고 고민했습니다.
시공사가 손해배상채권을 공사대금채권과 상계했다면, 입주자대표회의가 보증사에 청구하는 하자보수보증금도 줄어들까요?
입주자대표회의가 구분소유자들의 권리를 양수해 청구할 수는 있지만, 입주자대표회의 자체가 구분소유자들의 하자보수 갈음 손해배상청구권을 원래부터 갖는 것은 아닙니다. 또 보증사에 대한 보증금청구권과 도급인이 시공사에 행사하는 하자담보책임은 근거와 당사자가 다른 별개의 권리입니다. 따라서 시공사가 도급인에게 질 손해배상채무를 공사대금채권과 상계했다는 사정만으로 보증사의 지급채무까지 줄어들지는 않습니다.
다만 두 권리가 같은 하자를 대상으로 하고, 입주자대표회의가 한쪽 권리를 행사해 보수비 상당액을 실제로 지급받았다면, 그 지급으로 하자보수 목적이 달성된 범위에서는 다른 권리도 소멸할 수 있습니다. 상계만으로 실제 보수비를 받은 것이 아니라면 보증금청구권은 줄어들지 않습니다.
참고: 대법원 2015. 3. 20. 선고 2012다107662 판결; 대법원 2012.9.13.선고 2009다23160판결; 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조; 민법 제667조
