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부산 연제구의 다세대주택을 사려던 강민호는 매도인 윤서진에게 매매가 마무리되기 전에 집을 임대할 권한을 받았습니다. 강민호와 계약한 임차인 이수진은 보증금 8,000만 원을 내고 입주한 뒤 전입신고와 확정일자까지 마쳤지만, 강민호가 잔금을 마련하지 못해 매매계약이 해제됐습니다. 윤서진은 집 앞에 찾아와 이수진에게 집을 비워 달라고 요구했습니다.
전입신고와 확정일자까지 갖췄는데, 이수진은 집주인 윤서진에게 임대차계약을 주장할 수 있을까요?
매도인이 매수예정자에게 준 임대 권한이 매매계약이 유지되는 것을 전제로 한 것이라면, 매매계약이 해제될 때 그 권한도 사라질 수 있습니다. 그 뒤에는 매수예정자가 집을 임대할 권한이 없는 상태가 되므로, 임차인은 집주인에게 집을 사용할 권리를 주장하거나 명도 요구에 맞설 수 없습니다. 입주와 전입신고, 확정일자를 갖췄더라도 임대 권한 자체가 없었다면 결론은 달라지지 않습니다.
임차인의 대항요건보다 먼저, 계약 당시 임대 권한이 유효했는지 확인해야 합니다.
참고: 대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결
