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대전의 한 다가구주택에 보증금 6,500만 원으로 들어가려던 박 씨에게 중개사 김 대표는 등기부에 잡힌 근저당권을 설명했지만, 먼저 살고 있는 세입자들의 보증금과 계약 기간은 확인·설명하지 않았고 확인·설명서에도 적지 않았습니다. 이후 근저당권자의 신청으로 경매가 시작됐고, 박 씨는 다른 임차인들보다 배당 순위가 밀려 보증금을 돌려받지 못했습니다. 건물 입구에 경매 안내문이 붙은 날, 이삿짐 상자 곁에서 박 씨는 김 대표에게 “다른 세입자 보증금도 알았어야 하는 것 아니냐”고 물었습니다.
등기부에 드러난 근저당권만 설명했다면, 중개사에게 보증금 손실을 배상하라고 할 수 있을까요?
다가구주택은 등기부만으로 기존 세입자의 보증금과 계약 기간을 알기 어렵습니다. 그래서 중개사는 임대인에게 기존 임대차계약의 보증금, 계약 시기와 기간에 관한 자료를 요구해 확인하고, 개인정보 부분을 제외한 내용을 임차인에게 설명·제시해야 합니다. 확인·설명서에도 관련 내용을 기재해야 하며, 임대인이 자료 제공을 거부한다면 그 사실 역시 적어야 합니다.
이 의무를 고의나 과실로 어겨 임차인에게 재산상 손해가 생겼다면 손해배상 책임이 인정될 수 있습니다. 대법원은 기존 세입자 관련 자료를 설명하지 않아 경매에서 임차인이 보증금을 배당받지 못한 사안에서 중개사의 책임을 인정했습니다. 다만 실제 배상 여부와 범위는 의무 위반, 손해 발생, 인과관계 등 구체적인 사정을 따져 판단합니다.
등기부에 없는 선순위 임차인의 보증금도 임차인의 보증금 회수 가능성을 좌우하는 핵심 정보입니다.
참고: 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결; 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조; 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조
