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대전의 한 다세대주택에 입주한 박 씨는 열흘쯤 지나 붙박이장 뒤 벽지가 젖고 곰팡이가 핀 것을 발견했습니다. 중개사 한 대표와 함께 사진을 찍어 임대인 최 씨에게 수리를 요청했지만, 최 씨는 계약할 때 멀쩡해 보였으니 세입자가 해결하라며 미뤘습니다. 박 씨는 누수가 입주 전부터 있었던 것 같아 답답합니다.
입주 당시에는 몰랐던 하자가 나중에 드러나도 임대인에게 수리를 요구할 수 있을까요?
임대인은 임대차가 계속되는 동안 임차인이 집을 사용하고 이익을 얻는 데 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다. 따라서 임대차 기간 중 발견된 하자가 입주 후 새로 생긴 것이 아니라 집을 인도할 때부터 있던 하자여도, 필요한 수선이라면 임대인의 수선의무 대상이 될 수 있습니다.
임대인이 수선을 미루면 사안에 따라 손해배상을 청구하거나 계약을 해지할 수 있습니다. 하자로 인해 실제 사용·수익에 지장이 생긴 범위에서는 차임 지급을 거절할 수도 있지만, 그 범위를 넘어 임의로 월세 전액을 보류하는 것은 주의해야 합니다.
또 계약 당시 이미 하자가 있었고 임차인이 과실 없이 그 사실을 몰랐다면, 수선의무와 별도로 하자담보책임에 따른 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 핵심은 하자를 언제 발견했는지만이 아니라, 하자가 있었던 시점과 집을 사용하는 데 미친 영향을 확인하는 것입니다.
참고: 민법 제623조, 민법 제580조 제1항, 제575조 제1항, 서울중앙지방법원 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결
