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인천 해솔구 청람동 다세대주택을 임차한 윤서진은 임대인 강태욱에게 보증금 4,200만 원을 건네고 입주한 날, 실제 주택 주소를 적어 전입신고를 했습니다. 하지만 담당 직원 한지민이 주소를 입력하면서 지번을 잘못 옮겨 주민등록표에는 다른 지번이 기재됐고, 서진은 이를 모른 채 지내다 집이 경매에 넘어가 오민석이 매수했다는 소식을 듣습니다.
서진은 주민등록표의 주소가 잘못 기재된 상태에서도 경매 매수인에게 대항력을 주장할 수 있을까요?
주민등록은 제3자가 임차권의 존재를 알아볼 수 있게 하는 공시방법입니다. 공동주택이라면 주소와 함께 동·호수도 정확히 특정되어야 합니다. 다만 임차인이 실제 주소로 제대로 신고했는데 담당 공무원이 주민등록표에 주소를 잘못 옮긴 경우, 그 행정상 오기만으로 임차인의 대항력이 부정되지는 않습니다. 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날부터 대항력이 생기므로, 이 사례에서 서진은 그 요건을 갖춘 것으로 볼 수 있습니다.
반대로 임차인 본인이 실제 주택과 다른 주소로 신고했다면 사정이 다릅니다. 주민등록이 실제 주소로 정정된 뒤에야 대항력을 취득할 수 있으므로, 신고서에 적힌 주소와 주민등록표에 최종 기재된 주소를 구별해 확인해야 합니다.
정확한 주소로 신고한 사실이 확인된다면, 담당자의 기재 착오만으로 대항력을 잃는 것은 아닙니다.
참고: 「주택임대차보호법」 제3조 제1항, 「주민등록법 시행령」 제9조 제3항과 제4항, 대법원 1996. 3. 12. 선고 95다46104 판결, (판례 인용 제외 — 원문에 없음), 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18118 판결, 대법원 1987. 11. 10. 선고 87다카1573 판결, (판례 인용 제외 — 원문에 없음).
