불러오는 중
서림시 다온동의 한 근린생활시설에 근저당권이 설정된 뒤, 임대인 최 씨는 방마다 싱크대와 화장실을 둔 원룸으로 무단 용도변경했습니다. 임차인 김민지는 중개사 박 대표를 통해 보증금 1,800만 원에 방을 계약해 입주했는데, 얼마 뒤 건물 현관에 경매 절차를 알리는 통지서가 붙었습니다. 김민지는 건축물대장에는 근린생활시설로 적혀 있는 이 방도 소액임차인 보호를 받을 수 있는지 박 대표에게 물었습니다.
근저당권 설정 뒤 주택으로 무단 용도변경된 곳에 들어간 임차인도 소액임차인으로 우선변제를 받을 수 있을까요?
법원은 주택임대차보호법의 보호 대상인지는 건축물대장에 적힌 용도만으로 정하지 않고, 임대차 당시 실제로 주거에 쓰일 구조와 상태였는지를 살펴야 한다고 봤습니다. 방뿐 아니라 독립된 주방과 화장실이 갖춰져 주거용으로 기능한다면, 용도변경이 불법이었다는 사정만으로 법 적용에서 제외되지는 않는다는 취지입니다.
근저당권이 먼저 설정됐다는 점은 담보권자에게 예상하지 못한 부담이 될 수 있지만, 법원은 용도변경 책임이 임대인에게 있고 담보권자도 목적물의 현상을 살필 여지가 있다는 점, 임차인의 주거 안정을 위한 법의 취지, 근저당 설정 뒤 주택으로 바뀐 건물을 적용 대상에서 제외하는 규정이 없다는 점 등을 함께 고려했습니다. 따라서 판결 사안에서는 임차인들이 소액임차인으로 보호받을 수 있다고 판단했습니다. 다만 소액임차인 해당 여부와 우선변제에 필요한 개별 요건은 따로 확인해야 합니다.
공부상 용도보다 실제 주거 형태가 중요하지만, 보호가 자동으로 확정되는 것은 아닙니다.
참고: 주택임대차보호법 제2조; 광주지법, 2008.6.4, 2007가단92273
