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세종시 다가구주택에 사는 임차인 윤서 씨는 입주와 전입신고를 마치고 계속 거주했지만, 구청의 직권조치로 주민등록이 말소됐습니다. 윤서 씨가 이의절차를 밟아 주민등록을 회복하는 사이 집주인 오 씨는 건물을 강 씨에게 팔았고, 강 씨는 말소된 기간이 있었으니 대항력이 끊긴 것 아니냐고 문제를 제기했습니다.
주민등록이 직권말소됐다가 이의절차로 회복된 경우, 윤서 씨는 새 소유자에게도 대항력을 주장할 수 있을까요?
주택임대차의 대항력은 주택을 인도받고 주민등록을 한 뒤에도 그 요건이 계속 유지돼야 합니다. 따라서 주민등록이 직권말소되면 원칙적으로 대항력이 상실될 수 있습니다. 다만 직권말소는 행정상 주민등록을 정리하려는 제도이고, 임대차의 존재를 제3자가 알 수 있게 하는 대항요건과는 목적이 다릅니다. 그래서 이의절차로 말소된 주민등록이 회복되거나 정해진 절차에 따라 재등록되고, 임차인에게 주민등록을 유지하려는 의사가 있었다는 점이 분명하다면 말소 기간에도 대항력이 소급해 유지될 수 있습니다.
직권말소만으로 결론을 단정하지 말고, 회복 절차와 임차인의 주민등록 유지 의사를 함께 살펴야 합니다.
참고: 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결, (판례 인용 제외 — 원문에 없음), 주택임대차보호법 제3조 제1항, 구 주민등록법(2007. 5. 11. 법률 제8422호로 전문 개정되기 전의 것), 구 주민등록법 시행령 제29조
