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대전 유성구의 다세대주택에 살던 임차인 박 씨는 2022년 10월 4일 입주와 전입신고를 마친 뒤 보증금 8,000만 원을 맡겼습니다. 며칠 뒤 집주인 오 씨가 대출을 받으면서 주택에 근저당권이 설정됐고, 이후 경매에서 정 씨가 집을 매수했습니다. 계약이 끝나 이삿짐을 현관에 쌓아 둔 박 씨는 경매 통지서를 든 정 씨에게 보증금 반환을 요구했습니다.
근저당권보다 먼저 입주와 전입신고를 마친 임차인은 계약 종료 후 누구에게 보증금을 청구할 수 있을까요?
주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 그 다음 날부터 제삼자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다. 또 임차주택을 양수한 사람은 임대인의 지위를 이어받으며, 경매로 주택을 취득한 사람도 여기에 포함됩니다. 박 씨는 근저당권 설정 전에 입주와 전입신고를 마쳤으므로, 임대차계약이 끝나면 경매 매수인 정 씨에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
경매로 소유자가 바뀌어도, 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 반환 책임은 새 소유자에게 이어질 수 있습니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항
