가짜 임대차계약으로 경매 배당을 노린다면

상황

부산 연화동의 상가 건물주 최 씨는 건물이 곧 경매에 넘어갈 것 같다며, 실제 임대차가 없는 박 씨에게 허위 계약서를 쓰고 임차권등기명령을 신청해 배당금을 나눠 갖자고 제안했습니다. 박 씨는 계약서에 서명하기 전, 중개사 오 대표에게 이 제안을 따라도 되는지 물었습니다. 박 씨는 해당 점포를 빌리거나 보증금을 낸 적이 없습니다.

쟁점

실제 임차인이 아닌데도 허위 계약서로 임차권등기명령을 신청하면 어떤 문제가 생길까요?

판례·법령 근거

대법원은 통정해 만든 무효 임대차계약에 기초해 임차권등기를 하면, 겉으로 취득하는 임차인 권리도 사기죄에서 말하는 재산상 이익이 될 수 있다고 봤습니다. 실제 임차인이 아닌 사람이 허위 계약서를 법원에 내고 임차권등기명령을 신청하는 단계부터 소송사기의 실행에 착수한 것으로 판단될 수 있습니다. 우선변제권을 얻지 못하는 데 그치지 않고 형사책임까지 문제 될 수 있으므로, 실제 임대차가 없다면 허위 계약서 작성이나 임차권등기명령 신청에 응해서는 안 됩니다.

참고: 대법원 2012.5.24, 선고, 2010도12732, 판결

중개 실무 확인

• 임대차계약서만 보지 말고 실제 점유 여부와 보증금 지급 사실을 확인합니다.
• 임차권등기명령 신청을 전제로 한 계약이라면 임대차의 실체와 당사자의 제안 경위를 살핍니다.
• 허위 계약서 작성이나 법원 제출을 도와달라는 요청은 거절하고, 형사책임 가능성을 안내합니다.