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춘천 외곽의 작은 밭을 사려던 윤서진 씨는 지인 강태오 씨 명의로 등기하기로 하고, 토지주 서미란 씨에게 매매대금 5,200만 원을 지급했습니다. 등기가 끝난 뒤 강 씨는 자기 이름으로 된 등기를 믿고 밭을 한도윤 씨에게 6,000만 원에 팔아 소유권이전등기까지 마쳤습니다. 뒤늦게 이 사실을 안 윤 씨는 밭을 되찾으려 하지만, 이미 등기명의인은 한 씨로 바뀌어 있습니다.
윤 씨는 밭을 되찾을 수 있을까요, 아니면 강 씨에게 매매대금 상당액을 청구해야 할까요?
부동산실명법상 명의신탁약정은 무효이고, 그 약정에 따른 등기로 이루어진 물권변동도 원칙적으로 무효입니다. 다만 명의신탁약정의 무효를 제3자에게 대항할 수 없으므로, 강 씨에게서 밭을 산 한 씨는 원칙적으로 소유권을 취득합니다. 한 씨가 명의신탁 사실을 알았는지와 관계없이 제3자 보호가 적용될 수 있어, 윤 씨가 밭을 되찾기는 어렵습니다. 다만 매매 자체에 별도의 무효 사유가 있는 경우는 달리 볼 수 있습니다.
윤 씨가 매도인 서 씨를 대위해 강 씨에게 손해배상을 청구하는 방법도 쉽지 않습니다. 대법원은 명의수탁자가 부동산을 처분했더라도, 매도인은 명의수탁자로부터 소유명의를 회복하기 전까지 매매대금 반환을 거절할 수 있고, 명의신탁자의 소유권이전등기청구도 허용되지 않는 사안에서는 매도인에게 손해가 발생했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 서 씨의 손해배상청구권을 전제로 한 대위청구도 인정받기 어렵습니다.
대신 윤 씨는 강 씨가 한 씨에게서 받은 매매대금으로 이득을 얻고, 자신은 등기 회복이 불가능해져 손해를 입었다는 점을 근거로 강 씨에게 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 반환 범위는 윤 씨가 입은 손해를 넘을 수 없으므로, 이 사례에서는 지급한 매매대금 5,200만 원이 한도가 됩니다. 실제 청구액과 인정 여부는 손해 및 이득 등 구체적인 요건을 입증해야 합니다.
토지 자체의 회복이 막혔다면, 수탁자에게 손해 한도 내의 반환을 청구하는 방안을 검토합니다.
참고: 부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조; 대법원 2002.03.15. 선고 2001다61654 판결
