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대전 외곽에 땅을 가진 한도윤 씨는 강민석 씨에게 돈을 빌리며, 당시 비어 있던 토지에 근저당권을 설정해 주었습니다. 이듬해 한 씨가 토지 사용을 허락하자 서지훈 씨가 그곳에 작은 작업장을 지었고, 몇 년 뒤 건물 소유권은 한 씨에게 넘어갔습니다. 한 씨가 빚을 갚지 못하자 강 씨는 경매를 준비하다가, 토지뿐 아니라 작업장도 함께 경매에 넣을 수 있는지 중개사 윤 씨에게 물었습니다.
토지에 근저당권을 설정한 뒤 제3자가 건물을 지었더라도, 나중에 건물 소유권이 토지 소유자에게 넘어왔다면 토지와 함께 경매를 청구할 수 있을까요?
집행법원은 부동산의 위치와 이용관계 등을 고려해 적절하다고 판단하면 여러 부동산을 일괄매각할 수 있습니다. 이와 별도로 민법은 토지에 저당권을 설정한 뒤 그 토지 위에 건물이 생긴 경우, 저당권자가 토지와 건물을 함께 경매해 달라고 청구할 수 있도록 정하고 있습니다.
대법원은 건물을 직접 지은 사람이 토지 소유자인 경우뿐 아니라, 토지 소유자로부터 토지를 사용할 권리를 받은 제3자가 건물을 짓고 나중에 토지 소유자가 그 건물을 취득한 경우에도 함께 경매를 청구할 수 있다고 보았습니다. 다만 토지의 근저당권자는 건물 경매대금에서는 우선변제를 받을 수 없습니다.
이 사안에서는 토지와 작업장의 일괄경매를 청구할 수 있지만, 건물 대금까지 우선변제되는 것은 아닙니다.
참고: 민사집행법 제98조 제1항, 민법 제365조, 대법원 2003. 4. 11. 선고 2003다3850
