불러오는 중
대전의 작은 골목에서 디저트 가게를 운영하는 임차인 이수진 씨는 임대인 박도현 씨와의 2년 계약이 끝나자 보증금 2,800만 원을 돌려달라고 했습니다. 박 씨는 새 임차인이 구해질 때까지 기다려 달라며 반환을 미뤘고, 수진 씨는 보증금을 받지 못한 채 가게 문을 열고 영업을 이어갔습니다. 중개사 김 대표에게 “계약은 끝났는데 월세도 계속 내야 하느냐”고 물었습니다.
보증금을 돌려받지 못해 점포에 남아 영업했다면, 계약 종료 뒤에도 약정 월세를 계속 내야 할까요?
임대차가 끝나면 임차인은 점포를 돌려주고, 임대인은 연체 차임 등을 정산한 보증금을 반환해야 합니다. 두 의무는 원칙적으로 동시에 이행해야 하므로, 보증금을 받지 못한 임차인이 점포를 점유했다는 사정만으로 곧바로 불법점유가 되는 것은 아닙니다.
다만 계약이 끝난 뒤 실제로 영업하며 점포를 사용했다면 이야기가 달라집니다. 임차인이 얻은 실질적인 사용이익은 부당이득으로 돌려줘야 할 수 있습니다. 이때 지급하는 것은 계약이 계속되는 것처럼 발생하는 월세가 아니라 사용이익에 해당하는 금액이며, 약정 월세가 그 산정의 참고가 될 수 있습니다. 반대로 점포를 비워 두고 영업이나 사용·수익을 하지 않았다면, 점유만으로 실질적인 이익을 얻었다고 볼 수 없어 사용이익 반환의무가 성립하지 않을 수 있습니다.
보증금 반환을 청구하는 소송에서는 보통 점포를 넘기는 것과 보증금을 지급하는 것을 서로 맞물리게 하는 판결이 내려집니다. 계약 종료 뒤의 부담은 ‘점유했는지’만이 아니라 실제로 점포를 사용해 이익을 얻었는지에 따라 달라집니다. 원상회복을 늦춘 경우의 손해액도 실제 공사가 끝날 때까지가 아니라 임대인이 직접 원상회복할 수 있었던 기간을 기준으로 판단한다는 판례가 있습니다.
참고: 민법 제536조, 제618조; 대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결, 2008 4. 10. 선고 2007다76986판결; 대법원 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결, 2001. 10. 26. 선고 2001다47757 판결; 대법원 1976. 10. 26. 선고 76다1184 판결
