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인천에서 작은 분식집을 운영하던 임차인 박 씨는 보증금 2,000만 원에 점포를 빌려 영업해 왔습니다. 건물 소유자 최 씨가 돈을 빌리며 설정해 둔 가등기담보권을 담보권자가 사적실행 절차로 실행했고, 경매 없이 건물 소유권을 넘겨받았습니다. 새 소유자는 박 씨에게 점포를 비워 달라고 통보했지만, 박 씨는 보증금을 돌려받지 못한 채 “경매가 아닌데도 최우선변제를 주장할 수 있나” 고민하게 됐습니다.
경매가 아니라 가등기담보권의 사적실행으로 상가건물이 넘어가도 소액임차인이 최우선변제를 받을 수 있을까요?
법원은 주택임대차 사건에서, 임차인이 경매와 사적실행 중 어느 방식으로 담보권이 실행될지 선택할 수 없는 만큼 사적실행이라는 이유만으로 최우선변제를 배제할 합리적 이유는 없다고 판단했습니다. 담보권자가 사적실행으로 소유권을 얻는 것은 경매에서 직접 낙찰받는 것과 비슷하다는 취지입니다. 주택임대차보호법상 요건을 갖춘 임차인은 담보권자보다 먼저 변제받을 수 있고, 변제받을 때까지 임차권으로 대항할 수 있다고 보았습니다.
이 판단은 주택임대차보호법에 관한 것이지만, 상담사례의 답변은 유사한 법리가 상가임대차에도 적용될 수 있다고 보아 상가 소액임차인도 사적실행 절차에서 최우선변제를 주장할 수 있을 것으로 해석했습니다. 다만 상가 사건에 관한 결론을 확정적으로 단정한 것은 아니므로, 임차인의 요건 충족 여부와 구체적인 절차를 함께 살펴야 합니다.
참고: 부산고등법원 2007. 12. 21. 선고 2007나8266 판결; 주택임대차보호법 제8조
경매가 아닌 사적실행이라도 최우선변제 가능성을 배제할 수는 없지만, 요건과 절차 확인이 먼저입니다.
