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대전에서 프랜차이즈 빵집을 열려는 박 씨는 중개사 이 대표의 안내로 보증금 4,000만 원, 월세 280만 원인 점포를 찾았습니다. 임대인 최 씨는 계약기간을 2년으로 하자며, 기간이 끝나면 박 씨가 바로 점포를 비우는 내용으로 제소전화해도 하자고 제안했습니다. 박 씨는 계약갱신을 요구할 수 있다고 알고 있었지만, 최 씨가 “법원에서 정리해 두면 서로 편하다”고 하자 선뜻 거절하지 못했습니다.
제소전화해 조서에 만료 후 퇴거하기로 적으면, 박 씨가 계약갱신을 요구해도 점포를 비워야 할까요?
제소전화해는 소송이 시작되기 전에 법원에서 화해를 성립시키는 절차입니다. 성립한 조서는 확정판결과 같은 효력이 있고, 강제집행의 근거가 될 수도 있어 단순한 약속과는 무게가 다릅니다.
상가임대차보호법은 임차인에게 불리한 약정을 제한하고, 정해진 기간 안에 한 계약갱신요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 합니다. 다만 갱신요구권을 포기하는 내용이 제소전화해 조서에 담기면, 그 약정이 법에 어긋난다는 이유만으로 조서 자체를 곧바로 무효라고 주장하기는 어렵다는 판례가 있습니다. 조서에 하자가 있더라도 일반적인 다툼으로 되돌리기 어렵고, 특별한 재심 사유가 있을 때 준재심으로 다투는 문제가 될 수 있습니다.
따라서 이 사례에서는 퇴거 약정이 그대로 효력을 인정받을 위험이 큽니다. 제소전화해에 서명하기 전, 갱신권 포기나 만료 즉시 퇴거 조항이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
참고: 민사소송법 제220조, 민사소송법 제461조, 상가건물임대차보호법 제15조, 상가건물임대차보호법 제10조 제1항, 대법원 1987. 10. 13. 선고 86다카2275판결
