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부산 연산동의 다세대주택을 가진 임대인 강 씨는 3년 전 지인 윤 씨에게 2,400만 원을 빌렸습니다. 2년 전 강 씨는 동생에게 주택 소유권이전청구권 가등기를 해줬고, 당시 퇴직금과 예금도 상당액 보유하고 있었습니다. 이후 그 돈을 주식에 투자해 모두 잃은 강 씨가 최근 동생 앞으로 본등기를 마치자, 윤 씨는 빌려준 돈을 돌려받을 길을 찾기 시작했습니다.
가등기 당시에는 재산이 넉넉했더라도, 지금은 빈털터리가 된 강 씨의 부동산을 되돌려 채권을 회수할 수 있을까요?
민법은 채무자가 채권자를 해할 것을 알면서 재산을 처분한 경우 채권자가 그 행위의 취소와 원상회복을 청구할 수 있도록 합니다. 다만 부동산을 넘겨받은 사람이 당시 채권자를 해하는 사정을 몰랐다면 취소가 제한될 수 있습니다. 채무자가 유일한 부동산을 처분해 현금으로 바꾸거나 무상으로 넘긴 경우에는 특별한 사정이 없는 한 사해행위로 추정되고, 넘겨받은 사람이 선의였다는 점을 입증해야 한다는 판례도 있습니다.
가등기에 이어 본등기가 된 경우에는, 두 등기의 원인이 된 법률행위가 명백히 다르지 않다면 사해행위인지 판단하는 기준 시점은 원칙적으로 가등기의 원인이 된 법률행위 당시입니다. 따라서 본등기가 최근에 이루어졌더라도, 가등기 당시 강 씨가 퇴직금과 예금 등 상당한 재산을 가지고 있어 무자력 상태가 아니었다면 윤 씨가 부동산을 되찾기는 쉽지 않아 보입니다. 다만 가등기의 원인이 된 법률행위가 실제로 언제 있었는지, 채권보다 먼저 성립한 법률행위였는지도 함께 살펴야 합니다.
본등기 날짜만 볼 것이 아니라, 가등기의 원인이 된 법률행위 당시의 재산 상태부터 확인해야 합니다.
참고: 민법 제406조 제1항; 대법원 2005. 10. 14. 선고 2003다60891 판결; 대법원 2009. 6. 11. 선고 2007다4004 판결; 대법원 2009. 4. 9. 선고 2008다92176 판결
