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대전의 한 다세대주택에 살던 임차인 이서윤 씨는 보증금 1억 1,000만 원을 돌려받지 못하자 임대인 강태호 씨를 상대로 반환소송을 냈고, 승소판결이 확정된 뒤 그 판결로 직접 강제경매를 신청했습니다. 이 씨는 배당요구 종기까지 별도의 배당요구서를 내지 않았지만, 경매 현황조사와 매각물건명세서에는 이 씨의 임차 사실과 우선변제권이 확인되어 기재됐습니다. 경매가 진행되자 후순위 채권자가 “배당요구를 안 했으니 일반채권자로만 배당받아야 한다”고 주장했습니다.
임차인이 보증금 반환판결로 직접 강제경매를 신청한 경우, 배당요구를 따로 하지 않아도 우선변제권을 인정받을 수 있을까요?
대법원은 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인이 보증금 반환을 위해 집행권원을 얻어 임차주택의 강제경매를 직접 신청했다면, 특별한 사정이 없는 한 우선변제권을 선택해 행사한 것으로 볼 수 있다고 판단했습니다. 따라서 우선변제권을 인정받기 위해 배당요구 종기까지 별도의 배당요구를 해야 하는 것은 아닙니다. 다만 경매 현황조사 등을 통해 임차인의 우선변제권이 확인되고, 그 내용이 현황조사보고서나 매각물건명세서에 기재된 상태로 매각이 이루어지는 등 판결에서 든 사정이 갖춰져야 합니다. 이 경우 임차인은 후순위 권리자나 일반채권자보다 우선해 배당받을 수 있습니다.
직접 경매를 신청한 임차인은 별도 배당요구 없이도 우선변제를 인정받을 수 있지만, 경매기록에 권리 내용이 확인·기재됐는지 살펴야 합니다.
참고: 대법원 2013.11.14. 선고 2013다27831 판결
