빚 없는 근저당, 압류하면 살아날까?

상황

대전 유성구의 상가건물 소유주 이도현은 채권자들의 집행이 다가오자, 실제로 돈을 빌린 적 없는 지인 박태수 앞으로 채권최고액 9,000만 원의 근저당권을 설정했습니다. 박태수에게 받을 돈이 있던 김서연은 집행력 있는 조정조서를 바탕으로 박태수가 이도현에게 가진 근저당권부 채권을 압류하고 전부명령도 받았습니다. 이도현은 실제 빚이 없으니 김서연에게도 근저당 설정이 무효라고 주장할 수 있는지 문제 삼았습니다.

쟁점

실제 빚이 없는 허위 근저당이라면, 그 채권을 압류한 사람도 선의의 제3자라며 권리를 주장할 수 있을까요?

판례·법령 근거

판례는 근저당권에 딸린 채권이 압류되면 그 압류의 효력이 근저당권에도 미치므로, 압류 사실을 등기해 공시한다고 설명합니다. 하지만 압류의 대상이 되는 피담보채권 자체가 존재하지 않는다면 압류명령은 무효라는 취지입니다. 따라서 이 사안에서 김서연은 압류와 전부명령만으로 근저당권에 관한 권리를 취득했다고 주장하기 어렵고, 이도현은 김서연에게도 근저당권설정계약의 무효를 주장할 수 있습니다.

참고: [대법원 2009.12.24, 선고, 2009다72070, 판결]

중개 실무 확인

• 등기부에 근저당권이 있다는 사실만으로 실제 대여금 채권의 존재까지 확인되는 것은 아닙니다.
• 거래 전 최신 등기부를 확인해 근저당권뿐 아니라 압류·전부명령 등 후속 권리 변동이 있는지 살핍니다.
• 채권의 발생 경위나 집행 관련 서류가 불분명하면 당사자에게 근거 자료를 요청하고, 법률 판단은 전문가에게 확인하도록 안내합니다.

등기된 근저당권과 실제 빚의 존재는 별도로 확인해야 합니다.