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대전에서 작은 인쇄소를 운영하는 윤서진 씨는 급한 운영자금 4,500만 원을 빌리며 시가 1억 6,000만 원가량의 상가를 담보로 제공했고, 채권자 강태훈 씨 앞으로 가등기를 해주었습니다. 변제일을 놓친 뒤 강 씨는 청산금 통지나 지급 절차 없이 본등기를 마쳤고, 어느 날 상가 앞에서 매수 희망자에게 건물을 보여주는 모습을 윤 씨가 목격했습니다. 윤 씨 손에는 본등기가 된 사실을 확인한 등기사항증명서가 들려 있었습니다.
청산 절차도 없이 본등기를 마친 채권자의 매매를 막고, 상가 소유권을 되찾을 수 있을까요?
가등기가 담보 목적이었는지는 등기부에 적힌 원인이나 서류의 겉모양만으로 정하지 않습니다. 실제로 돈을 빌려주고 부동산을 담보로 잡은 거래였는지, 당사자들이 어떤 의사를 가졌는지를 살펴 판단합니다.
담보가등기라면 채권자는 변제기가 지난 뒤 부동산 평가액과 피담보채권액 등을 채무자에게 알리고, 그 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간을 거쳐야 합니다. 청산금이 있다면 지급도 해야 합니다. 이 절차를 밟지 않은 채 한 본등기는 원칙적으로 무효입니다. 따라서 강 씨는 아직 상가 소유권을 취득했다고 보기 어렵고, 매도할 권리도 없다는 결론이 가능합니다.
다만 매수인에게 소유권이전등기까지 넘어가면 회복이 어려워질 수 있습니다. 윤 씨는 처분금지가처분을 서둘러 검토하고, 채무를 갚거나 공탁한 뒤 본등기 말소를 청구하는 방법 또는 정당한 청산절차와 청산금 지급을 요구하는 방법을 살펴야 합니다. 청산기간이 지난 뒤에도 법이 정한 범위에서 피담보채무 전액 등을 지급하고 담보 목적의 등기 말소를 청구할 수 있습니다.
청산 없는 본등기가 무효일 수 있어도, 제3자에게 등기가 넘어가기 전 신속한 조치가 중요합니다.
참고: 등기예규 제1057호 2002. 8. 14. 제정; 대법원 1998. 10. 7. 자 98마1333 결정; 대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36932 판결; 「가등기담보 등에 관한 법률」 제3조, 제4조; 민법 제360조; 대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다49595 판결; 「가등기담보 등에 관한 법률」 제13조, 제14조, 제15조; 대법원 2010. 11. 9. 자 2010마1322 결정; 「가등기담보 등에 관한 법률」 제11조 본문; 대법원 1992. 9. 1. 선고 92다10043, 10050 판결; 대법원 2008. 4. 11. 선고 2005다36618 판결; 「가등기담보 등에 관한 법률」 제11조 단서
