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대전에서 오래된 단독주택과 땅을 함께 담보로 잡힌 집주인 강 씨는 낡은 집을 철거하고 그 자리에 다가구주택을 새로 지었습니다. 이후 보증금 4,500만 원에 입주한 임차인 윤 씨는 전입신고와 확정일자를 마쳤지만, 은행이 경매를 신청하면서 새 건물과 대지가 함께 매각 절차에 들어갔습니다. 법원에서 배당 자료를 확인하던 윤 씨는 새 건물이 들어서기 전부터 설정돼 있던 토지 근저당권 때문에 보증금을 땅값에서도 받을 수 있는지 걱정합니다.
토지와 기존 주택에 근저당권이 설정된 뒤 집주인이 기존 주택을 허물고 새로 지은 경우, 새 주택의 소액임차인도 대지 매각대금에서 최우선변제를 받을 수 있을까요?
주택임대차보호법은 일정한 요건을 갖춘 임차인이 주택뿐 아니라 대지를 포함한 환가대금에서 보증금을 우선 변제받을 수 있도록 합니다. 다만 토지에 근저당권이 설정될 당시 지상에 건물이 없었고, 그 뒤 건물이 신축됐다면 원칙적으로 그 건물의 소액임차인은 대지 매각대금에서 최우선변제를 받을 수 없습니다. 저당권자가 담보를 잡을 때 예상하지 못한 부담이 뒤늦게 생길 수 있기 때문입니다.
하지만 윤 씨의 사례처럼 토지뿐 아니라 그 위의 기존 주택에도 근저당권이 설정돼 있었고, 임대인이 기존 주택을 스스로 철거한 뒤 같은 자리에 새 주택을 지어 임대한 경우에는 결론이 달라질 여지가 있습니다. 하급심은 담보권자가 처음 담보를 취득할 때 이미 주택과 소액임차인의 존재 가능성을 고려했을 수 있다는 사정을 들어, 새 주택의 소액임차인도 대지 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있다고 판단했습니다. 다만 이는 하급심 판단이므로, 모든 재건축·신축 사례에 그대로 적용된다고 단정해서는 안 됩니다.
따라서 토지 근저당권 설정 당시 기존 주택이 있었는지, 그 주택에도 담보권이 설정됐는지, 철거와 신축의 경위가 어떠했는지가 중요합니다. 특히 토지에만 먼저 근저당권이 설정된 뒤 건물이 신축된 일반적인 경우라면 대지 매각대금에서 우선변제를 인정받기 어렵고, 건물 매각대금에 대한 우선변제 여부는 별도로 따져야 합니다. 기존 주택이 담보로 함께 잡혀 있었는지부터 확인해야 대지 배당의 예외 가능성을 판단할 수 있습니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조의2 제2항; 주택임대차보호법 제8조 제1항 및 제3항; 주택임대차보호법 제8조의2; 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결; 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결; 서울지법서부지원 1998. 7. 22. 선고 97가단37992 판결; 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결
