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여주 외곽에서 작은 작업장 두 동을 지어 쓰던 박 씨는 5년 전 토지주 최 씨와 *“진입도로가 놓일 때까지 사용한다”*는 약속을 했습니다. 박 씨는 한 동을 이 씨에게 보증금 1,800만 원에 빌려줬고, 도로 계획 때문에 건축허가를 받지 못한 건물은 등기하지 못했습니다. 최근 최 씨가 땅을 정 씨에게 팔자 정 씨는 건물 철거를 요구했고, 박 씨는 1년 전 들인 증·개축비 3,800만 원과 이 씨의 보증금까지 걱정하게 됐습니다.
토지임차권과 건물을 등기하지 않은 박 씨는 새 땅주인의 철거 요구를 거절하고, 투자비와 건물값도 청구할 수 있을까요?
토지 임대차는 원칙적으로 임차권을 등기하지 않으면 새 소유자에게 그 권리를 주장하기 어렵습니다. 다만 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차라면, 토지임차권을 등기하지 않았더라도 임차인이 지상 건물을 등기해 두면 제3자에게 임대차 효력을 주장할 수 있습니다.
박 씨는 토지임차권도, 지상 작업장도 등기하지 않았으므로 정 씨에게 임대차를 내세워 계속 점유하겠다고 하기 어렵습니다. 따라서 건물 철거와 토지 인도 요구에 맞서기 어렵고, 정 씨에게 증·개축비 반환이나 지상물매수청구를 요구하기도 어렵습니다. 이 씨에게 받은 보증금은 임대인인 박 씨가 반환해야 합니다.
다만 도로가 놓일 때까지 사용하기로 한 약속이 있었는데 최 씨가 그 전에 토지를 넘겨 임대차를 이행할 수 없게 했다면, 박 씨는 최 씨에게 계약 위반에 따른 손해배상을 청구할 여지가 있습니다. 새 소유자에 대한 대항력과 종전 임대인에 대한 손해배상 문제는 나누어 살펴야 합니다.
참고: 민법 제622조 제1항
