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대전의 오래된 빵집 건물을 담보로 김도윤 씨에게 돈을 빌린 박은서 씨는, 갚지 못하면 소유권을 넘기기로 하고 건물에 담보가등기를 해주었습니다. 변제일이 지나자 김 씨는 청산금 평가액을 알리거나 청산금을 지급하는 절차 없이 가등기에 기한 본등기를 마쳤고, 새 소유자라며 중개사 이현주 씨에게 건물 매물을 내놓았습니다. 등기부를 확인한 박 씨는 소유권이 이미 넘어갔다는 말에 놀라며 본등기의 효력을 물었습니다.
청산절차를 거치지 않고 마친 본등기만으로 소유권을 취득했다고 볼 수 있을까요?
가등기담보법이 정한 청산절차는 채무자에게 불리하게 생략할 수 없는 강행규정입니다. 따라서 절차를 거치지 않은 채 담보가등기에 기한 본등기를 했다면, 그 본등기는 원칙적으로 효력이 없습니다. 다만 가등기권리자가 청산금 평가액을 통지하고 정당한 청산금을 지급하거나, 지급할 청산금이 없다면 통지 후 2개월의 청산기간이 지난 경우에는 무효였던 등기도 실체관계에 부합하는 유효한 등기가 될 수 있습니다.
청산절차 없는 본등기만으로 소유권 취득이 확정되는 것은 아닙니다.
참고: 가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 제4조; 대법원 2017. 5. 17. 선고 2017다202296 판결
