등기부에는 누나, 빚은 동생? 근저당권이 담보하는 채무

상황

인천에서 오래된 상가를 운영하던 최민석은 누나 최은정에게 상가 소유 명의를 맡겨 두었습니다. 거래처 박 대표에게서 사업자금 8천만 원을 빌리면서 상가에 박 대표 명의의 근저당권을 설정했는데, 서류에는 편의상 최은정이 채무자로 적혔습니다. 나중에 상가의 담보 범위를 확인하던 중, 등기부상 채무자와 실제 돈을 빌린 사람이 다르다는 점이 문제가 됐습니다.

쟁점

이 경우 근저당권이 담보하는 채무는 등기부에 채무자로 적힌 누나의 빚일까요, 실제로 돈을 빌린 동생의 빚일까요?

판례·법령 근거

판례는 부동산의 실제 소유자가 자신의 차용금 채무를 담보하려고 근저당권을 설정하면서, 편의상 명의수탁자를 채무자로 올린 사안에서 근저당권이 담보하는 채무는 실제 소유자의 채무라고 판단했습니다. 따라서 채무자란에 누구 이름이 적혔는지만 볼 것이 아니라, 누구의 거래에서 빚이 생겼고 그 빚을 담보하려고 근저당권을 설정했는지 살펴야 합니다. 실제 채무와 근저당권 설정 목적이 확인된다면, 등기상 채무자 이름만으로 담보 채무자를 단정할 수 없습니다. 참고: 대법원 1980. 4. 22. 선고 79다1822 판결

중개 실무 확인

• 대출금의 실제 수령인과 거래 경위를 확인합니다.
• 근저당권 설정 계약서와 차용 관련 서류에서 채무자 표시가 서로 다른지 살핍니다.
• 실제 채무자와 등기상 채무자가 다르면, 그 이유와 당사자들의 의사를 확인할 자료를 확보하도록 안내합니다.