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강릉의 다세대주택을 경매로 낙찰받은 서윤 씨는 대금을 모두 내고 소유권이전등기까지 마쳤습니다. 그런데 등기부에 남아 있던 지훈 씨의 가등기는 말소되지 않았고, 지훈 씨는 종전 소유자 유진 씨를 상대로 본등기 청구소송을 진행하고 있습니다. 서윤 씨는 소송 결과에 따라 집을 잃을까 걱정하며 경매를 신청한 채권자 민석 씨에게 지금 배상을 요구할 수 있는지 중개사 김 대표에게 물었습니다.
아직 가등기에 기초한 본등기가 되지 않았는데도 경매 신청 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있을까요?
경매 매수인에게도 일반 매매와 비슷한 담보책임 규정이 적용될 수 있습니다. 다만 가등기가 남아 있다는 사정만으로 곧바로 손해배상 책임이 생기는 것은 아닙니다. 가등기권자가 본등기를 마쳐 매수인이 실제로 소유권을 잃기 전에는 아직 소유권 상실이 발생하지 않았으므로, 민법 제578조에 따른 배상을 청구하기 어렵다는 것이 판례의 취지입니다(대법원 1999. 9. 17. 선고 97다54024 판결).
반면 가등기에 기초한 본등기로 매수인이 소유권을 잃었다면, 경매절차가 취소되는 방식으로 대금을 돌려받는 것이 아니라 채무자나 채권자를 상대로 별도의 소송을 제기해 담보책임을 물을 수 있습니다. 판례는 이런 경우 민법 제578조와 제576조를 유추 적용할 수 있다고 보았습니다(대법원 1997. 11. 11. 자 96그64 결정). 다만 누구에게 어떤 범위로 청구할 수 있는지는 채무자의 자력, 배당받은 채권자 여부 등 구체적인 사정에 따라 따져야 합니다.
핵심은 가등기의 존재 자체가 아니라, 본등기로 실제 소유권을 잃었는지입니다.
참고: 민법 제578조, 민법 제576조, 대법원 1999. 9. 17. 선고 97다54024 판결, 대법원 1997. 11. 11. 자 96그64 결정
