집과 땅 주인이 달라진 뒤에도, 임차인은 토지 경매에서 배당받을 수 있을까

상황

대전 유성구의 다가구주택에 살던 임차인 윤서진 씨는 집주인 문태호 씨와 보증금 4,000만 원으로 임대차계약을 맺고 입주했습니다. 계약 당시 주택과 대지는 모두 문 씨 소유였지만, 몇 달 뒤 문 씨는 대지를 다른 사람에게 팔았습니다. 계약이 끝난 뒤에도 보증금을 돌려받지 못한 윤 씨는 새 땅 주인의 토지에 강제경매가 시작됐다는 소식을 들었습니다.

쟁점

집주인이 임대차계약 뒤 대지를 팔았더라도, 윤 씨는 그 토지의 경매대금에서 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있을까요?

판례·법령 근거

대법원은 임차주택과 대지가 함께 경매되는 경우뿐 아니라 대지만 따로 경매되는 경우에도 임차인이 대지의 경매대금에서 우선변제를 받을 수 있다고 보았습니다. 임대차가 시작될 때 집과 땅이 같은 임대인 소유였다면, 그 뒤 대지가 다른 사람에게 넘어가 집과 땅의 소유자가 달라졌더라도 원칙적으로 달라지지 않습니다. 임대차가 갱신된 경우에도 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다고 판단했습니다.

따라서 윤 씨가 소액임차인으로서 필요한 요건을 갖추었다면, 대지가 임대차계약 뒤 매도되고 계약이 종료된 뒤 경매에 넘어갔다는 사정만으로 최우선변제권을 행사할 수 없게 되는 것은 아닙니다. 임대차 당시 집과 대지가 같은 임대인 소유였다면, 대지만 경매되어도 배당을 청구할 수 있습니다.

참고: 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결

중개 실무 확인

• 계약 당시 주택과 대지의 소유자가 같았는지 등기사항을 확인합니다.
• 임차인의 입주·주민등록 등 대항요건과 확정일자 관련 자료를 확인합니다.
• 대지 소유권 이전 시점, 임대차 종료 여부, 경매 대상과 배당요구 절차를 구분해 안내합니다.