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인천 연수구의 한 다세대주택을 두고, 박 씨는 최 씨에게 빌려준 8천만 원을 돌려받지 못하고 있었습니다. 두 사람은 그 돈을 임대차보증금으로 갈음하는 계약을 맺었고, 박 씨는 열쇠를 받은 뒤 전입신고도 마쳤습니다. 하지만 이삿짐은 들어오지 않았고 집은 계속 비어 있었습니다. 중개사 김 대표는 박 씨가 이 집을 실제 주거지로 사용할 생각은 없다는 말을 듣고 난감해졌습니다.
실제로 살지 않고 채권을 담보하려고 임대차계약의 형식만 갖춘 경우에도 대항력을 주장할 수 있을까요?
임대차는 임차인이 목적물을 사용·수익하는 것을 기본으로 합니다. 따라서 기존 빚을 우선변제받으려는 목적만으로 임대차계약을 맺고, 실제로 집을 주거용으로 사용할 의사 없이 인도와 주민등록의 외형만 갖췄다면 주택임대차계약으로서 통정허위표시에 해당해 무효가 될 수 있습니다. 이런 경우에는 열쇠를 받거나 전입신고를 했다는 사정만으로 주택임대차보호법상 대항력을 주장하기 어렵습니다.
채권을 담보하려고 임대차의 외형만 만든 것인지, 실제 사용·수익할 목적이 있었는지가 핵심입니다.
참고: 민법 제618조, 대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184
