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인천의 한 소형 상가를 소유한 윤서진 씨는 강태욱 씨에게 2억 4천만 원을 빌리면서 상가에 채권최고액 1억 6천만 원의 근저당권을 설정해 줬습니다. 대출금을 갚지 못해 강 씨가 임의경매를 신청하자, 윤 씨는 채권최고액과 경매비용만 마련하면 경매를 막을 수 있다고 생각했습니다. 경매 소식을 들은 중개사 이다은 씨에게 도움을 청한 윤 씨는, 그 금액을 갚고 경매개시결정에 이의를 제기하면 되는지 물었습니다.
빌린 돈이 채권최고액보다 많은 경우, 채권최고액과 경매비용만 갚아도 임의경매를 막을 수 있을까요?
「민사집행법」 제265조에 따라 피담보채권을 갚았다는 사정 같은 실체상의 문제도 경매개시결정에 대한 이의사유로 주장할 수 있습니다. 다만, 채권최고액이 정해져 있다고 해서 채무자와 근저당권자 사이의 실제 채무가 그 금액으로 줄어드는 것은 아닙니다. 판례는 원금뿐 아니라 이자, 위약금, 채무불이행에 따른 손해배상과 근저당권 실행비용 등을 포함한 채권 전액이 남아 있다면, 채무자 겸 근저당권설정자와 근저당권자 사이에서는 채권최고액을 넘어선 잔액에도 근저당권의 효력이 미친다고 보았습니다.
따라서 윤 씨가 채권최고액과 경매비용만 지급하더라도 실제 피담보채권이 남아 있다면, 그 사정만으로 경매개시결정에 대한 이의가 받아들여진다고 보기 어렵습니다. 경매를 막으려면 채권최고액이 아니라 실제 피담보채권 전액의 변제 여부를 확인해야 합니다.
참고: 「민사집행법」 제265조; 대법원 2001. 10. 12. 선고 2000다59081 판결
