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청주 외곽의 2층 근린생활시설이 채권자 문 씨의 신청으로 강제경매에 들어갔습니다. 한 씨는 감정가 4억 2천만 원인 건물에 입찰자가 나타나지 않아 새 매각기일이 잡힐 때마다 최저매각가격이 10%씩 낮아지자, 법원 경매 게시판 앞에서 매각 통지서를 들고 중개사 윤 대표에게 절차가 잘못된 것 아니냐고 물었습니다.
새 매각기일마다 최저매각가격을 10%씩 낮추면 경매절차는 위법할까요?
민사집행법은 매각기일에 허가할 매수가격의 신고가 없으면, 선순위 부담을 매수인에게 떠넘기거나 매각대금으로 갚을 수 없는 상황이 되지 않는 범위에서 법원이 최저매각가격을 낮추고 새 기일을 정하도록 합니다. 즉 가격 인하에는 선순위 권리자의 보호라는 한계가 있습니다.
법원은 경매 진행 상황과 이해관계인들의 사정을 살펴 최저매각가격을 얼마나 낮출지 정할 수 있습니다. 판례는 매번 10%씩 낮췄다는 사실만으로 위법이라고 볼 수는 없다고 보았습니다. 다만 경매 물건의 규모와 감정평가액, 이해관계 등을 고려할 때 인하 폭이 합리적이고 객관적인 근거를 잃을 정도로 과도하다면 그 가격 저감 절차는 무효가 될 수 있습니다. 결국 10%라는 숫자만으로 결론이 정해지는 것이 아니라, 구체적인 사정에 따라 판단합니다.
10%씩 낮췄다는 이유만으로 위법한 것은 아니지만, 인하가 과도했는지는 개별적으로 따져야 합니다.
참고: 「민사집행법」제119조, 「민사집행법」제91조 제1항, 대법원 1994. 8. 27.자 94마1171 결정, 대법원 1997. 4. 24.자 96마1929 결정
