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2016년 봄, 부산의 한 다가구주택에 한 씨는 보증금 6,000만 원, 윤 씨는 5,000만 원, 서 씨는 1,000만 원으로 각각 입주해 주민등록 전입신고를 마쳤지만 확정일자는 받지 않았습니다. 그 뒤 임대인 최 씨는 은행에 근저당권을 설정했고, 건물은 경매에 넘어갔습니다. 경매 후 비용을 뺀 배당재원은 6,000만 원, 최우선변제 한도 계산의 기준이 되는 주택가액은 대지가액을 포함해 8,000만 원으로 산정된다는 전제입니다.
소액임차인이 여러 명이고 받을 수 있는 최우선변제금의 합계가 주택가액의 절반을 넘으면, 각자 얼마씩 배당받을까요?
2016년 4월에 근저당권이 설정된 이 사례에는 당시 시행령 기준을 적용합니다. 부산은 당시 보증금이 6,000만 원 이하인 임차인이 소액임차인에 해당하고, 최우선변제액은 임차인별로 최대 2,000만 원이었습니다. 따라서 한 씨와 윤 씨는 각각 2,000만 원, 서 씨는 보증금 범위인 1,000만 원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다.
다만 최우선변제액의 합계인 5,000만 원은 주택가액 8,000만 원의 절반인 4,000만 원보다 큽니다. 이때는 최우선변제 한도 4,000만 원을 각자의 최우선변제 가능액 비율대로 나눕니다. 한 씨와 윤 씨는 각각 1,600만 원, 서 씨는 800만 원을 먼저 배당받습니다. 남은 배당재원 2,000만 원은 확정일자가 없는 임차인들보다 앞서는 근저당권자에게 배당될 수 있습니다. 소액임차인이 여러 명이면 주택가액의 절반 한도를 각자의 최우선변제 가능액 비율로 나눕니다.
참고: 주택임대차보호법 시행령(대통령령 제27078호, 2016. 3. 31.자로 개정된 것), 주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항
