명의신탁인 줄 알면서 팔았는데, 땅을 되찾지 못하면 손해배상도 못 받을까?

상황

파주 외곽에 작은 창고 부지를 가진 서정호 씨는 윤나래 씨와 최민석 씨가 명의신탁 약정을 맺었다는 사실을 알면서 최 씨와 매매계약을 하고, 대금 2억 4천만 원을 받은 뒤 최 씨 앞으로 등기를 마쳤습니다. 그런데 최 씨는 얼마 지나지 않아 땅을 외부 매수인에게 넘겼고, 등기까지 마친 사실을 알게 된 서 씨는 최 씨에게 손해배상을 청구했습니다.

쟁점

명의신탁 사실을 알고 땅을 판 소유자도, 수탁자가 제3자에게 땅을 넘겼다면 손해배상을 받을 수 있을까요?

판례·법령 근거

명의신탁 약정을 알고 있던 소유자가 수탁자에게 부동산을 팔고 등기까지 해주더라도, 그 수탁자 명의의 등기는 원칙적으로 무효입니다. 따라서 수탁자가 제3자에게 처분하기 전까지 소유권은 매도인에게 남아 있습니다. 다만 수탁자의 제3자 처분이 유효하게 확정되어 매도인이 소유명의를 되찾을 수 없게 된 경우에는, 매도인에게 특별한 사정이 없는 한 손해가 있다고 보기 어렵습니다. 매도인은 소유명의를 회복할 때까지 매매대금 반환 의무의 이행을 거절할 수 있고, 명의신탁자는 매도인과 매매계약을 맺은 당사자가 아니어서 매도인에게 소유권이전등기를 청구할 수도 없기 때문입니다.

서 씨처럼 매매대금을 이미 받았다는 사정만으로 손해가 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 제3자 처분으로 소유명의 회복이 불가능해졌다면, 특별한 사정이 없는 한 매도인의 손해배상 청구는 인정되기 어렵습니다.

참고: 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 본문, 민법 제536조 제1항 본문, 대법원 2013. 8. 12. 선고 2010다95185 판결