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춘천에서 3층 상가건물과 대지 두 필지를 담보로 윤 씨에게 3억 원을 빌린 장 씨는 몇 년 뒤 건물을 6층, 9개 호실의 집합건물로 바꾸었습니다. 13층은 옛 건물과 같은 구조로 남았지만, 46층은 별도로 지은 독립된 공간이었습니다. 대출을 갚지 못하자 윤 씨는 경매를 알아보았고, 중개사 서 대표에게 “새 건물 전체를 한꺼번에 경매에 넘길 수 있느냐”고 물었습니다.
옛 건물을 증축해 집합건물이 된 경우, 근저당권자는 건물과 대지의 어느 범위까지 경매를 신청할 수 있을까요?
민법은 저당권의 효력이 저당 부동산에 부합된 물건과 종물에도 미친다고 정합니다. 집합건물에서는 각 구분소유자가 가진 대지 지분이 대지사용권이 될 수 있고, 특별한 사정이 없다면 대지사용권은 전유부분과 떼어 처분할 수 없습니다.
따라서 건물과 토지에 먼저 근저당권이 설정된 뒤 건물이 집합건물로 바뀌었다면, 옛 건물과 동일성이 있거나 옛 건물에 부합된 전유부분은 그에 대응하는 대지사용권과 함께 경매를 신청할 수 있습니다. 반면 새로 증축한 부분이 옛 건물과 별개의 독립된 건물이라면, 그 전유부분 자체가 아니라 그 부분에 대응하는 대지사용권의 지분에 대해서만 경매를 신청할 수 있습니다. 이 사안에서는 13층은 전유부분과 대응 대지사용권을 함께, 46층은 대응하는 대지사용권 지분을 대상으로 삼는 방식입니다.
건물의 층수만으로 경매 범위를 정하지 말고, 기존 건물과의 동일성·부합 여부를 먼저 가려야 합니다.
참고: 민법 제358조, 대법원 2012. 4. 30. 자 2011마1525 결정
