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대전의 상가주택을 지은 시공업자 강도윤 씨는 건물주 윤서진 씨에게 공사잔금 4,000만 원을 받지 못했습니다. 윤 씨는 누수와 외벽 균열을 확인하고 보수비가 잔금보다 큰 5,000만 원가량 든다는 견적을 받은 뒤, 하자 보수나 손해배상 없이는 잔금을 줄 수 없다며 계약 해지와 건물 인도를 요구했습니다. 임대차 중개를 맡은 김 대표가 현장을 찾았을 때도 강 씨는 잔금을 받을 때까지 건물을 비워줄 수 없다며 유치권을 내세웠습니다.
하자 보수나 손해배상이 이뤄지지 않은 상태에서 시공업자는 공사잔금을 근거로 유치권을 주장할 수 있을까요?
도급받은 공사 결과물에 하자가 있으면 건물주는 하자 보수나 그에 갈음하는 손해배상을 요구할 수 있습니다. 이런 청구와 공사대금 지급은 원칙적으로 서로 맞물려 있어, 상대방의 이행이 없으면 자기 의무의 이행을 거절할 수 있습니다.
유치권은 목적물과 관련된 채권이 변제기에 이르러야 성립합니다. 따라서 하자와 손해에 해당하는 금액이 공사잔금 이상이고 건물주가 하자 관련 채권을 근거로 잔금 전부에 대해 동시이행을 주장했다면, 시공업자는 하자를 보수하거나 손해를 배상하는 등 자신의 의무를 이행하지 않은 채 잔금 유치권으로 건물 인도를 거절할 수 없습니다.
이 사례처럼 하자 관련 금액이 잔금 이상이고 건물주가 잔금 전부에 대해 동시이행을 주장하면, 시공업자는 하자 보수나 손해배상 없이 유치권으로 맞서기 어렵습니다.
참고: 민법 제667조, 민법 제320조, 대법원 2007. 10. 11. 선고 2007다31914 판결, 대법원 2007. 9. 21. 선고 2005다41740 판결, 대법원 2014. 1. 16. 선고 2013다30653 판결
