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대전 유성구의 빈 땅을 본 목공예가 이 씨는 그곳에 작은 작업실을 지어 오래 운영하고 싶었습니다. 토지 소유자 최 씨는 임대차계약을 제안했지만, 중개사 김 대표는 지상권 설정도 함께 검토해 보자고 했습니다. 작업실에 비용을 들여 세우는 만큼, 이 씨는 토지 소유자가 바뀌거나 사업을 넘길 때 어떤 권리가 더 든든한지 궁금했습니다.
토지를 빌려 건물을 짓고 오래 사용하려는 경우, 임차권보다 지상권을 설정하는 편이 더 유리할까요?
지상권은 물권이므로 원칙적으로 제3자에게 대항할 수 있습니다. 임차권은 채권이라 원칙적으로 대항력이 없지만, 등기하면 대항력을 갖고 주거용·상가건물 임대차는 일정 요건을 갖춘 경우 등기 없이도 대항력이 생길 수 있습니다. 권리의 대항력만 놓고 보면 지상권이 더 강한 보호를 받을 수 있습니다.
기간과 갱신 방식도 다릅니다. 지상권은 최장기간 제한이 없고, 사용 목적에 따라 최단기간이 정해집니다. 기간을 정하지 않았다면 그 최단기간이 존속기간이 됩니다. 임차권은 최단·최장기간 제한이 없으며, 기간을 정하지 않은 임대차는 해지 통고가 가능합니다. 임대차에는 법정갱신이 인정되지만 지상권에는 그렇지 않습니다. 민법 제651조는 헌법재판소의 위헌결정 이후 삭제되었습니다.
지상권자는 지상권을 양도하거나 건물과 함께 양도·임대하고 담보로 제공할 수 있습니다. 반면 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대할 수 없습니다. 지상물의 수거 또는 매수청구는 요건에 따라 두 권리에서 모두 문제될 수 있습니다. 사업을 넘기거나 권리를 처분할 가능성도 계약 전에 따져볼 대목입니다.
돈을 내는 방식과 연체의 효과도 다릅니다. 지료는 지상권의 필수 요소가 아니지만, 차임은 임대차의 요소입니다. 지료 지급 약정이 있으면 금액·시기·방법은 계약으로 정합니다. 지상권은 2년 이상의 지료 연체가 있으면 소멸청구가 가능하고, 임대차는 2기의 차임액에 달하는 연체가 있으면 해지 통고를 할 수 있습니다. 또 지상권 설정자는 토지 사용을 소극적으로 허용하는 의무를 부담하는 반면, 임대인은 임차인이 토지를 사용·수익할 수 있는 상태로 둘 의무가 있습니다.
일반적으로는 지상권이 임차권보다 강한 보호를 제공하지만, 기간·비용·양도 가능성 등 구체적인 계약 조건을 함께 비교해야 합니다.
참고: 민법 제621조, 제622조, 제280조, 제281조, 제651조, 제635조, 제639조, 제282조, 제371조, 제629조, 제285조, 제283조, 제654조, 제615조, 제643조, 제279조, 제618조, 제287조, 제640조, 제623조
